質問内容
ブログを始めて4か月にして初めてTwitter経由で
下記の質問がきました！
私も不動産投資を始める時に
悩んでいたことでもありますので
私なりの回答をしたいと思います
はじめまして。突然のDM失礼致します。
いつもブログを楽しみに拝見させていただいております。
是非とも、ややさんにご教示いただきたくご連絡させていただきました。
私は中古区分を1戸所有しており、次に中古のアパートをと考えておりますが、
最初の1棟目に相応しいアパート選びに苦戦しております。
客付けがしやすい立地で利回り7%から9%、3000万前後の物件を探しています。
ややさんは、最初の物件を購入するにあたり重視した点や、
気を付けた点、業者の選定基準など、お聞かせいただけませんでしょうか。
ブログの題材として取り上げていただけると幸いです。
回答内容
プロフィールを確認したところ、この方は年齢が30代で
純資産が3500万円弱保有していますので不動産投資を有利に
進める事が出来るかと思います
以前記事にしましたが不動産投資には参入障壁が
ありますがこの方の個人属性なら問題ないと思います
最初にお伝えしたい事は不動産投資は個人の属性も違うし
物件も同じものはありません、住んでいる土地の
価格もピンからキリまであります
それを考慮して最終的には自分で決断する必要があります
あくまでも判断材料の一つとして下さい
私が最初の１棟を購入するにあたり重視した点
①月１０万円以上のキャッシュフロー
②耐用年数以内に銀行返済を終わらせること
③自分でも住みたいと思えるか
以上の３点を重視しました。
家賃収入から銀行返済・経費などを差し引いた
キャッシュフロー（手残り）が１０万円以上は欲しいところです
理由は不動産投資は銀行融資が大前提なので
そもそも赤字の収支では融資がおりませんし
拡大させていくことが出来ません
会社員であれば本業の収入がありますので多少の赤字でも
回していく事は出来ますが最終目的がFIREならキャッシュが
残る物件でないと本末転倒になってしまいます
よほど土地に価値があり返済後に高値で売却出来る見込みでも
あれば別ですが、基本はキャッシュが残る物件を探しましょう
次に耐用年数以内に返済を終わらせることですが
これも銀行融資が絡む話ですが基本銀行は耐用年数以内でしか
融資期間を取ってくれません
耐用年数→ 木造２２年 重量鉄骨造３４年 RC造４７年
なので２０年融資を受けるには木造なら築２年、RCなら築２７年まで
の物件を探さなくてはいけません
耐用年数期間を超えて融資をしてくれる銀行もあるにはありますが、
大抵の場合、金利が高いか融資期間が短いなどのデメリットがあります
耐用年数をこえたら建物が使えなくなるわけではありませんが
エアコンや給湯器、外壁塗装など年数を重ねるごとに修繕費がかかってきますので
耐用年数以内に銀行返済を終わらせておくことはとても重要だと考えています
私の１棟目は６０００万円
利回り９％築１３年の重量鉄骨造を銀行融資２０年返済金利１．５５％
２棟目は５８００万円
利回り９．５％築１４年のRCを銀行融資２５年返済金利１．５％
頭金と諸費用で２棟合計１６００万円くらい現金も入れました
返済期間が長ければ月々の返済金額も少なくキャッシュも残ります
私の場合はこれで満室時毎月２０～２５万円キャッシュが残りますし
銀行返済の元金返済分で毎月３５万円借り入れが減っていきます
当然、建物の価値は年々下がっていきますのでいい事ばかりではありませんが..
返済期間の長さは賛否両論ありますが私は２％以下の金利なら返済期間は
出来るだけ長く取り今使えるキャッシュを残し
株式や不動産購入などで再投資したほうが良いと考えています
当然、金利上昇や突発的な出費に備えた現金や流動資産（株、債券など）を
持っておくことは大前提です
最後に自分でも住みたいかというのは１棟目なので
最悪空室になったら自分で住めばいいや、そしたら
家賃払わなくていいやと思いました
最初に融資を受ける時はいきなり数千万円の借金を
背負うわけですからどこかで楽観的にならないと飛び込めません
理屈や数字上は購入したほうが良いと計算できても
感情がどうしても借金に対して臆病になってしまいます
なので自分でも住みたいということは他の人も住みたいだろうし
便利な場所ということは最悪売却出来るし数百万円くらいの損失で
撤退出来るはずと考えました
なので高くても良い場所と良い建物を探しました
業者の選定基準について
次に業者の選定基準ですが、家族 親戚 友人などで
不動産に携わっている人はいないでしょうか
不動産は金額が高額で手数料も株式とは比較にならない
くらい高いです
安心して相談出来る人が身近にいれば相談してみると良いと思います
私は母親の知り合いに不動産会社の社長がいましたので
相談に持ってもらい購入時にも立ち会ってもらい
現在所有の２棟を管理してもらっています
誰もいなければ地元で長く続いている大きな不動産会社をおすすめします
管理物件が多く経験もあるでしょうから安心です
管理料の相場は１部屋２０００～３０００円または家賃収入の５％くらい
だと思います
会社員であれば管理は委託することになると思うので
しっかりと管理してくれる管理会社を見つけることは必須といえます
物件を購入する不動産会社ですが、私は【楽待】【健美家】【アットホーム】
でネット情報を探し、後は地元の不動産会社、管理会社から情報をもらいます
ネット情報で良いと思った物件に問い合わせをして担当の不動産業者に会い
物件を見せてもらい名刺交換をして今後も情報をもらえるような関係を作ります
この時大事なのは私はいい物件なら買います 買えますとアピールしておくと良いでしょう
自己資金の準備があり銀行融資も引けることを伝えれば相手も仲介手数料が入ることを
期待して物件が出ると教えてくれるようになります
１棟持っていて順調に運営出来ているということは強みで
私の物件は１棟目よりも２棟目の方が利回りも銀行金利も
良くなっているのが分かると思います
始めての人よりも良い情報が回って来るようになります
この辺が株式と違い規模が大きければ有利になる不動産の
特徴ではないでしょうか
今はコロナの影響で法人が安定した収益不動産の取得に積極的で
物件価格も高く正直私も４年くらい新規購入は出来ていません
あせって利益の出ない価格で買うわけにいかないので
今は自己資金を貯めている状態となっています
以上が質問に対する回答になります
いい物件に巡り会えることを期待しています！
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